房地产抵押的设定，是指房地产抵押法律关系的产生，即在房地产抵押当事人之间发生抵押权利义务关系。债权人（抵押权人）由此而获得优先受偿权，债务人（抵押人）负有物上担保义务。房地产抵押法律通常因当事人协商一致并经登记公示而产生。当事人协商一致的行为即为抵押合同行为。抵押合同的订立是抵押法律关系产生的最基本的法律事实。抵押权作为一种物权只有经过登记公示，才能取得物权效力。
- 房地产抵押合同
房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权的担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议。依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债务人设定了抵押权，债务人或第三人对债权人之债权人承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以拍卖该房地产价款优先受偿。抵押合同就是抵押权人与抵押人之间明确抵押权利义务关系意思表示一致的协议。
1、房地产抵押合同的形式
根据我国《担保法》第３８条和《物权法》第185条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式，订立抵押合同。可见抵押合同为要式合同。抵押合同之所以应当采用书面形式，这是因为抵押权是以抵押物的价值于将来债务人不履行债务时的优先受偿权。抵押合同是担保主债权的从合同，是不转移标的物占有的合同，是于将来实现权利的合同，因此抵押合同不能采用口头形式。如果采取口头形式发生纠纷，口说无凭，抵押权就难以实现。抵押权的实现是处分抵押物的重大行为，因此抵押合同应当采用书面形式。书面形式既可以是当事人在主合同中达成的关于抵押担保的条款，也可以是主合同之外由抵押人和抵押权人达成的抵押担保协议，以及当事人之间有关抵押担保设立的信函等书面资料。
2、房地产抵押合同的内容：（１）被担保的主债权种类、数额。房地产抵押合同的订立就是为了担保主债权的实现，因而抵押合同中应当首先明确被房地产所担保的主债权的种类和范围。主债权种类是指受担保债权所属的类别。因为抵押权是在债权人不履行债务时，抵押权人以抵押物的交换价值优先受偿的权利，因而一般认为抵押权所担保的债权应当是金钱债权。例如，金钱借贷的本息支付等。主债权的数额就是指抵押权所担保的债权金额。订立房地产抵押合同应写明主债权种类、数额。这是由抵押合同的从属性所决定的，只有确定了主债权的种类、数额，才能明确担保对象，并确定抵押的房地产的价值可否为债权实现提供充分担保。（2）债务人履行债务的期限。债务人履行债务的期限是指主债关系的债务人向债权人履行债务的时间界限。抵押权的实行只有当主债务人不履行到期债务时才能实行。因此，写明债务人履行债务的期限是判定债务人是否履行到期债务的时间标准，也是确定抵押权得以实现的时间标准。主债权合同的履行期限可以是一次性履行的期限，也可以是分期履行的期限。对分期履行的债务应写明每一分期的履行期限，债务人就任何一期债务不履行，都会引起抵押人行使抵押权。在司法实践中，明确主债务的履行届满之日，也便于确定保证人的责任。（3）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。房地产抵押法律关系中的抵押物是房地产，因此应写明抵押的房地产的权利归属，写明地块面积、地点、等级、使用年限，建筑物的名称、面积、结构、质量等。这些事项对于将来判定抵押物的价值具有重要意义。（4）抵押担保的范围。在债务人不履行债务的情况下，债权人不仅不能实现其主债权利益，往往还会因此遭受更大的损失或由此产生新的债权。例如不能按期履行金钱给付时，要遭受利息损失，因违约要支付违约金、赔偿金等。这就涉及到房地产抵押所担保的范围究竟是主债权本身呢？还是包括主债权之外因债务人不履行债务而发生的债权？对此，我国《担保法》允许当事人在抵押合同中予以约定。《担保法》第46条规定抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的依约定。（5）当事人认为需要约定的其他事项。上述四项内容是法律明确规定抵押合同应当具备的内容，即合同的必要条款，缺少其中任何一项，抵押当事人的权利义务就无法确定，因而合同不能成立。除了这些条款以外当事人还可以根据各自利益需要，对有关事项予以约定。例如，抵押权人实施抵押权是否应为催告，抵押人转让抵押物的价款必须提前清偿债务还是向第三人提存，房地产抵押合同是否要经过公证等。这些约定事项可构成担保合同必要条款，约定与否不影响合同的成立。对必要条款如果欠缺时抵押合同就不能成立，但法律允许当事人就欠缺内容予以补正。
- 房地产抵押登记
房地产抵押属于要式法律行为，抵押双方当事人经协商确定的相互权利、义务关系，应该形成书面合同，并依法进行抵押登记。我国的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第35条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记”。1994年制定的《城市房地产管理法》第61条规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”。《担保法》第41条也明确规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押时，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
抵押以登记为生效要件是房地产抵押与其他财产抵押的一个重要区别。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。而房地产抵押是必须登记，当事人未依法办理抵押登记的，不得对抗第三人。
房地产抵押登记的具体程序如下：
1、申请。房地产抵押登记，双方当事人要共同到房地产管理部门填写房地产他项权利登记申请书。同时，还应向登记机关提交房地产抵押合同副本，并交验房地产抵押合同正本，登记申请者的身份证明、土地使用权来源证明、地上建筑物及其他附着物权属证明，以及登记机关要求提供的其他资料。
2、受理。登记机关接受抵押当事人双方提交的抵押登记申请及有关证明文件后，经阅查认为符合要求的，在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开出收据。
3、发证。登记机关对申请书和有关证明事件逐项进行审核，经审核无误后，填写申批表。对土地使用权之抵押权人填发《土地他项权证》，对房产抵押权人填发《房屋他项权证》。
房地产抵押登记为生效要件。双方当事人订立的房地产抵押合同经过依法登记后即具有法律效力。抵押登记之日即为房地产抵押权设定之日。房地产抵押权一经设立即具有法律效力，受法律保护。