- 拆迁补偿
- 拆迁补偿的范围
根据《中华人民共和国宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。房屋作为所有人的财产，是所有人经济利益的一部分。拆迁人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受经济损失，理应对被拆迁房屋进行补偿。通过补偿保障了被拆除房屋所有人在法律上、经济上应享有的合法权益，同时也解决了拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。在补偿过程中，不仅要对被拆除的房屋进行补偿，同时还应当对房屋的附属物予以补偿。关于“附属物”的含义，一般是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。因为这些“附属物”对产权人来说，也具有经济价值，由于拆除“附属物”也对被拆迁人带来一定的经济损失。故《条例》第二十二条规定的补偿范围应当包括对“附属物”的补偿。《条例》第二十二条第二款中规定了“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”。所谓违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。
按照《城市规划法》第33条规定：“在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除”。按此规定，超过了批准期限的临时建筑，都必须由建设者在限期内负责拆除。所以，拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定，也符合公平原则的。未超过批准期限的临时建筑，也是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，也应当给予适当补偿。这里的“适当补偿”是鉴于临时建筑的特点，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。
- 拆迁补偿的方式
- 货币补偿
货币补偿，实行等价交换原则。采取的方法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。《条例》第二十四条规定的补偿标准由原拆迁以“人”为主转变为以“物”（房屋）为主，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系最一般的原则。“人”是处于动态的，由于户口的迁移、生育等因素造成拆迁安置人口发生变化，而“物”则相对稳定。原《条例》过多地考虑了“人”的因素，造成拆除同一标的物，因居住人口不一，导致补偿标准不一，实际上是要求拆迁这一民事行为的一方当事人，承担了本不应由其承担的社会责任，替政府进行社会保障，违背了民事法律关系的一般原则。从理论上讲，社会保障属于政府的责任，社会保障资金的支付应当通过公共财政来解决。在公共财政解决有困难的地区，拆迁考虑“人”的因素。作为暂时性的措施，应当是允许的。此外，拆迁中考虑“人”的因素，必然导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度，从一定意义上理解，阻碍了城市建设的速度。而且新的《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理要求，也便于操作。
所谓区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置具有不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。
所谓用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性用房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。
关于“等因素”应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在评估时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代也各不相同。如果在评估时考虑装修，可能会大大增加评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。《条例》的立法原意
在评估时是不考虑装修的，如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。但对装修是否补偿、如何补偿，由各地根据当地的管理水平在制定具体办法时明确。
关于房地产价格评估是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权（占有、使用、收益和处分的权利）、使用权、地役权、相邻关系等。对房地产而言，其实物和权益在价值决定中都很重要。一幢房屋，其价值既受建筑结构、区位等影响，又受产权状况的影响，例如，房屋的产权是完全产权还是部分产权、占用的土地是划拨土地还是出让土地，价值都会有很大的差异。因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有所不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值也可能有所不同。这些都需要在房地产评估时充分考虑。
在房地产评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被拆迁人拥有的院落及拥有的附属设施。如一个四合院的价值与没有院落、但具有同样建筑面积的房屋的补偿肯定是不一样的，一个有停车位的宾馆与一个有相同建筑面积但没有停车位的宾馆价值肯定也不相同。这些都应当在评估时充分予以考虑。对于没有建筑物的土地，对其补偿也应当通过评估确定补偿标准。
关于房地产评估，需要说明以下几个方面的问题：
（1）房地产估价的原则。房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有下列5项：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则；公平原则。
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。①在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。房屋权属证书有《房屋所有权证》。《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。②在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。③在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。④在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。运用比较法评估房地产的价格时，如果选用的不是估价时点的交易实例（通常都是这种情况），由于这些交易实例价格的成交日期与估价时点不同，就需要把它们修正到某个统一的时间上，这个统一的时间便是估价时点，只有这样，这些交易实例的价格才能作为判定估价对象价格的依据。
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，提出一个对各方面当事人来说都是公平的价格。
（2）房地产评估的方法。目前，我国对房地产的评估方法较多，常用的有比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等多种。新《条例》确定的补偿原则的实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买．然后进行拆除。因此，房屋拆迁评估最适宜的办法应当是比较法。但在实践中，由于交易案例缺乏等原因，没有条件采取比较法时，也可以采取其他办法。比如，对公益事业的房屋、对经营性用房，用比较法可能很难找到合适的比较案例。一般来讲，公益事业用房更多地使用成本法，而经营性物业的评估，使用成本法可能更有利。
所谓“比较法”是将估价对象（即拆迁房屋）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
所谓“收益法”是根据估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
所谓“成本法”是根据估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（3）评估机构的选择。房地产评估结果的准确与否，与评估机构的水平、评估人员的水平有密切关系。因此，对参加房屋拆迁评估的机构应当有更高的要求。各地房屋拆迁主管部门应当制定拆迁评估单位的准入条件，以便拆迁人选择水平比较高、社会信誉比较好的评估机构进行拆迁评估，形成既有市场准入，又有市场竞争的氛围。评估机构由拆迁人从符合条件的评估机构中自主选择。为了体现公平原则，拆迁人可以组织被拆迁人共同确定评估机构。房屋拆迁主管部门应加强对评估机构的管理，发现评估机构在拆迁评估中有恶意串通一方当事人，损害另一方当事人利益，或有其他明显违规行为的，应当取消其拆迁评估资格，同时建议有关部门吊销评估机构的资质或评估师的资格。
（4）关于评估结果的认定和纠纷的处理。评估结果的准确与否直接关系到被拆迁人的经济利益，因此，认定评估结果，解决拆迁人与被拆迁人关于评估结果争议，就成为拆迁管理的一项重要工作。为了体现公平、公正的原则，被拆迁人对评估结果有疑义时，拆迁主管部门可以责成拆迁人组织评估单位与被拆迁人的对话会，由评估机构详细介绍评估的依据、采用的方法、考虑的因素、计算过程和结果产生的依据等。如果评估机构说明后被拆迁人仍对评估结果有疑义的，被拆迁人也可以委托拆迁主管部门认定的其他评估机构重新评估，两个评估单位的评估结果在规定误差范围之内的，视同原评估机构的评估结果有效；两个单位的评估结果超过误差范围的，拆迁主管部门可以组织由拆迁人、被拆迁人、有关专家及各界代表参加的辩论会，由两个评估机构进行答辩，由专家组最终裁定哪一个结果更准确。被拆迁人委托的评估机构评估结果有误的，被拆迁人要承担相应的评估费用；拆迁人委托的评估机构评估有误的，拆迁人不但要承担其委托的评估机构的评估费用，还要承担被拆迁人选定的评估机构的评估费用。拆迁人也可以在与评估机构签订委托评估协议时，规定该项费用由评估机构承担。
考虑到我国地域辽阔，各地情况差异较大。南方和北方，沿海和内地由于经济发展水平、城市房屋拆迁规模、房地产市场情况等都存在着差别，作为国务院的行政法规，《条例》只规定了货币补偿价格应遵循的基本原则，授权各省、自治区、直辖市根据当地的具体情况做出规定。既照顾到了各地的实际情况，又有利于《条例》的实施。
长期以来，我国城市房屋拆迁侧重于对“人”的认定，而忽视对房屋价值量的认定，导致对拆迁补偿安置行为的误解，有认为房屋拆迁就应当一步登天的，也有人认为拆迁就是拆迁人利用拆迁机会对被拆迁人的权利进行剥夺，包括财产权利，也包括人身权利。经常会出现因被拆迁人在拆迁房屋补偿价格中，提出过高要求，导致不能顺利进行拆迁。新《条例》对拆迁补偿安置原则的改变，有助于调整和改变这种观念。
例：某基地拆迁一私有居住房屋，原房屋建筑面积为68平方米，房屋类型为多层新工房，房屋建造于80年代，拆迁时被拆迁人则坚持要求以每平方米建筑面积1万元价格计算，否则不与拆迁人订立房屋拆迁补偿安置协议，致使拆迁处于停顿状态，后拆迁人根据被拆迁人的实际情况，按照被拆迁房屋以房地产市场比较法评估，该房屋的市场评估价为人民币20万元左右。被拆迁人再前往房地产交易市场比照同类房屋的交易价格后，认为评估正确，服从拆迁人的补偿方案，与拆迁人订立了房屋拆迁补偿安置协议。
- 产权调换
根据《条例》第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿”。
该条规定了产权调换后差价的结算办法和拆除非公益事业房屋的附属物的补偿办法。
本条共两款，第1款规定了产权调换后差价的结算办法，与原《条例》相比，旧《条例》是以重置价为主结算结构差价，新《条例》则完全以市场价结算产权调换差价，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价；第2款规定了拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，而由拆迁人给予货币补偿。与原《条例》略有区别，由拆迁人给予适当作价补偿改为给予货币补偿。?旧《条例》中的“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以异地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补
偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。新《条例》中的“产权调换”与原《条例》中“产权调换”相比，在概念的内涵和结算方式上有很大区别。原《条例》规定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。原《条例》中的“产权调换”强调的是以重置价进行结构差价结算，在等面积的部分，既不考虑房屋的区位，也不考虑房屋的成新等价格影响因素；而面积不等的部分，超出和不足的补偿又不相同。可以说，未体现等价有偿的原则。而新《条例》则注重的是房屋的价值量，尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人对按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产
权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则是必须明确的，即等价的原则。所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。
房屋属于被拆迁人的私有财产，被拆迁人对其合法拥有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。由于城市建设需要，对房屋进行拆迁是一种强制性行为，要求被拆迁人必须服从。在这种情况下，理应对被拆迁人进行合理补偿，补偿标准的确定，在市场经济条件下，应当以市场价进行补偿。考虑到被拆迁人或其承租人可能会因拆迁无房可住，补偿的货币又一时难以买到合适的住房，因此，《条例》规定的补偿方式除货币补偿之外，还保留了“产权调换”这种方式。
产权调换后，调换房屋的所有权归被拆除房屋的所有人所有，当所有人和使用人分离时，所有人应当对使用人进行安置。因为，所有权归产权人所有，因此，产权调换的差价的结算也由所有人负责。产权调换后，被拆除房屋的补偿价格依据本《条例》第24条的规定，通过评估确定；调换房屋的价格，如果是通过购买方式取得的，原则上不得高于购买价格（购买较早的，可能会因市场变化而升值）；如果是原地还迁，其价格的确定由拆迁人与被拆迁人根据市场情况协商议定。双方达不成协议的，另行选择调换房屋。????附属物是指房屋的附属建筑和构筑物，如室外厕所、门楼、烟囱、化粪池等，由于房屋与附属物在整个建筑中属一个整体，拆迁后新建房屋由于设计、使用功能等方面的原因与原建筑物有所不同，对附属物的要求自然也不相同。立法时将附属物单独进行考虑，在拆迁补偿中只规定给予货币补偿是符合实际情况的。如果允许附属物也互换产权，实际操作中可能会遇到许多障碍，也不利于拆迁工作的正常进行。因此，在房屋拆迁过程中设定拆迁人对被拆迁房屋属非公益事业房屋的附属物不作产权调换更便于灵活操作，按照货币补偿标准在价值量体现方面更为精确、合理，容易为被拆迁人接受。如从1991年拆迁至今，对非居住房屋拆迁操作中都将采取以货币补偿的形式，拆迁速度快，纠纷也少。
附属物补偿标准的确定，应当通过评估确定，可以在评估时一起考虑、也可以单独进行评估。
例：开发公司拆迁位于某市三级地段私有居住房屋，原房屋建筑面积为100平方米，房屋产权人要求调换房屋产权。如果适用原《条例》，拆迁人进行房屋产权调换的，无论房屋质量、区位如何，同等面积的部分，结算结构单价。增加面积的部分，按商品房价格购买；不足的部分，按房屋重置价结合成新给予补偿。现《条例》则按原房屋的价值量确定，同样上述房屋建筑面积为100平方米，拆迁人也可以用二级地段小于原面积（90平方米）价值的房屋、四级地段大于原面积（?110平方米）的房屋进行产权调换，也可以用其他房屋，只要价值量相等即可，价值量不等的，多退少补。
- 重建
根据《条例》第二十六条规定，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。这是因为公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务而还是为特定人群服务的，是公享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否有收益。如学校大多数应认定为公益事业，但经营性私立学校则不在此列。公益事业房屋的数量、位置应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划部门的要求进行重新建设或者进行补偿。